제주 부동산 시장이 올여름에도 반등의 기미를 보이지 못하고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 제주 집값은 2022년 8월 이후 3년 넘게 상승 전환 없이 하락을 이어가는 중이며, 7월 들어서는 하락폭이 전국에서 가장 큰 수준으로 다시 확대된 것으로 나타났다. 여기에 법원 경매로 넘어가는 부동산이 역대 최다 수준으로 늘고, 준공 후 미분양을 줄이기 위한 도 차원의 대책이 가동되는 등 시장 곳곳에서 침체를 보여주는 신호가 겹치고 있다. 반대로 성산읍 토지거래허가구역은 11년 만에 일부 해제됐고, 서귀포시에서는 개별공시지가 열람·의견제출 절차가 진행 중이어서 실제 거래·행정 절차와 관련된 정보도 함께 살펴볼 필요가 있다. 이 글에서는 최근 보도된 제주 부동산 관련 주요 이슈 다섯 가지를 쟁점별로 정리했다.
① 제주 집값, 7월에도 전국 최대 낙폭…하락세 46개월째
한국부동산원의 2026년 7월 주택가격동향조사에 따르면 제주 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 -0.18%를 기록해 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어진 것으로 조사됐다. 아파트만 보면 -0.26%로 올해 들어 최대 낙폭이었고, 연립주택은 -0.20%, 단독주택은 -0.08% 하락했다. 같은 기간 전국 평균은 0.35% 상승했다는 점을 감안하면 제주만 유독 반대 흐름을 보인 셈이다. 서귀포시와 제주시의 중소형 주택을 중심으로 가격이 내렸다는 분석이 나왔다.
앞선 7월 셋째 주 주간 조사에서도 제주는 전주 대비 0.07% 떨어져 전국 최대 낙폭을 나타냈고, 올해 누계 기준 아파트 매매가격은 1.20% 하락해 전국 시·도 가운데 낙폭이 가장 컸다. 전세가격 역시 올해 누계 1.04% 떨어져 전국에서 유일하게 하락한 지역으로 집계됐다. 같은 조사에서 제주의 소비심리지수는 86.8로 전국 평균(115.9)을 크게 밑돌았고, “매도하려는 사람이 훨씬 많았다”는 응답이 32.9%였던 반면 “매수하려는 사람이 훨씬 많았다”는 응답은 0%로 나타나 수급 불균형이 뚜렷하다는 평가가 나왔다. 기준금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 상승과 가계대출 축소가 원인으로 꼽혔다.
앞서 6월 통계에서는 제주 주택 매매가격이 2022년 8월 이후 약 46개월 연속 하락했고, 올해 누계 하락폭(-0.71%)은 전국에서 광주 다음으로 컸던 것으로 나타났다. 5월 아파트 입주율은 58.5%로 전국 평균(71.2%)에 못 미쳤고, 최근 분양한 공동주택 청약에서도 미달 사례가 여러 차례 발생했다는 보도가 있었다. 한국부동산원은 “제주 경기 침체가 심화되며 제주시 위주로 가격이 하락”했다고 분석했다.
다만 2026년 8월 말~9월 초 시점의 신규 실거래가나 급매물 관련 세부 보도는 확인되지 않았으며, 현재 공개된 가장 최신 공식 통계는 7월 조사분(8월 23일 보도)이라는 점은 참고할 필요가 있다.
(관련 보도: 헤드라인제주, 2026-08-23, 한라일보, 2026-07-23, 한라일보, 2026-06-15)
② 성산읍 토지거래허가구역, 11년 만에 부분 해제…제2공항 예정지는 그대로
제주도 도시계획위원회는 2026년 4월 24일 서귀포시 성산읍 전역에 지정돼 있던 토지거래허가구역을 제2공항 예정지만 남기고 나머지 지역에서 해제하는 안을 승인했다. 재지정 고시 5일 후 효력이 발생했으며, 해제된 뒤에도 지정 기간 자체는 3년간 유지되는 구조다.
성산읍 토지거래허가구역은 정부의 제2공항 건설계획 발표 직후인 2015년 11월 제주도지사가 지정한 이후, 땅값 급등과 투기를 막기 위해 4차례 재지정을 거치며 11년간 유지돼 왔다. 도시계획위원회는 이번 원안을 승인하면서도 해제 지역의 부동산 가격 급등, 이상거래, 투기성 거래 등을 주기적으로 모니터링해 종합대책을 마련한다는 조건을 달았다.
2026년 4월 해제 고시 이후 해당 지역은 토지거래허가 없이 거래가 가능해졌다. 다만 토지거래허가구역은 수시로 재지정될 수 있으므로, 실제 거래 전에는 제주특별자치도 고시 또는 관할 시청 지적부서를 통해 현재 지정 여부를 반드시 확인해야 한다. 다만 해제 이후 실제 거래량이나 가격이 어떻게 움직였는지에 대한 8~9월 시점의 후속 통계 보도는 아직 확인되지 않았다.
(관련 보도: 경향신문, 2026-04-27)
③ 전국 첫 ‘제주 주택 상생프로젝트’, 준공 후 미분양 해소 나서
제주도는 민간 사업주체와 함께 준공 후 미분양 주택을 줄이기 위한 ‘제주 주택 상생프로젝트’를 추진하고 있다. 사업주체별 할인분양·잔금유예·가전제품 제공 등 개별 혜택과 제주도가 마련한 세제 지원을 함께 묶어 홍보하는 방식으로, 전국에서 처음 시도되는 방식이라는 보도가 여러 매체를 통해 나왔다.
배경이 되는 통계를 보면, 2026년 4월 기준 제주 미분양 주택은 2,700호였고 이 중 이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양이 2,201호로 전체의 82%를 차지했다. 전체 물량 자체는 줄어드는 추세이지만, 읍·면 지역 고분양가 주택의 미분양이 장기화되며 주택 건설경기에 부담을 주고 있다는 분석이다.
제주도는 준공 후 미분양이 10호 이상인 사업장 23곳과 협의해 최종 8곳을 사업 대상으로 확정했고, 6월부터 도 안팎에서 통합 홍보를 시작했다. 세제 혜택으로는 △취득세 일반세율(1~3%) 적용 △취득세·원시취득에 대한 취득세 감면(법 25%+조례 25%) △다주택자·법인 취득세율 4%로 인하(2026년 12월까지 한시) △1주택 보유 1세대가 지방 준공 후 미분양 주택(전용 85㎡·7억원 이하)을 취득하면 1세대 1주택자로 간주해 양도소득세·종합부동산세 혜택을 주는 방안 등이 제시됐다. ※ 세제 혜택은 취득 시기·주택 요건에 따라 적용 여부가 달라지므로 관할 세무부서 확인이 필요하다.
다만 앞서 살펴본 대로 8월 하순 발표된 7월 조사분 통계에서도 제주 가격 하락세가 여전히 이어지고 있어, 상생프로젝트 시행 이후 실제 미분양 해소 효과가 통계로 확인됐는지는 추가 후속 보도가 확인되지 않은 상태다.
(관련 보도: 세계일보, 2026-06-07)
④ 법원 경매 물건 상반기 역대 최다…개인회생·파산도 늘어
2026년 상반기(1~6월) 제주지역 법원 부동산 경매 진행 건수는 4,644건으로, 전년 동기(3,651건) 대비 993건(27.2%) 늘어 상반기 기준 역대 최다를 기록했다.
앞선 3월 한 달 기준으로도 경매 진행 건수가 901건으로 2008년 10월(1,014건) 이후 가장 많았고, 낙찰률은 20.2%, 낙찰가율은 46.2%로 전국 평균(59.0%)을 크게 밑돌았다. 물건 종류별로는 토지가 55.6%(501건)로 가장 많았고, 지역별로는 주거시설 경매가 애월읍(26건), 업무·상업시설 경매가 서귀포 서귀동(37건)에 각각 몰린 것으로 나타났다.
전문가들은 장기화된 경기 침체와 높은 금리 부담으로 개발 수익성이 떨어지면서, 자금난에 몰린 개인·사업장의 담보 부동산이 법원 경매로 넘어가는 사례가 늘고 있다고 분석했다. 같은 기간 개인회생 신청은 947건(전년 대비 9.9%↑), 개인파산 신청은 299건(20.5%↑)으로 나타났는데, 법조계는 이를 제주 지역 가계의 상환 능력이 그만큼 나빠지고 있다는 신호로 해석했다. 현재 추세가 이어질 경우 2026년 연간 경매 건수가 2025년 기록(8,226건)을 넘어설 수 있다는 전망도 나왔다.
(관련 보도: 제이누리, 2026-07-27, 한라일보, 2026-04-08)
⑤ 서귀포시 개별공시지가 열람·의견제출, 9월 22일까지 진행 중
서귀포시는 2026년 7월 1일 기준 개별공시지가에 대한 열람 및 의견제출 기간을 2026년 9월 1일부터 9월 22일까지 운영하고 있다. 오늘(9월 4일) 시점 기준으로 실제 진행 중인 절차다.
이번 대상은 2026년 상반기 중 분할·합병·지목변경 등 토지 이동이 발생한 1,718필지로, 감정평가사 검증을 거쳐 산정됐다. 토지소유자와 임차인 등 이해관계인이라면 서귀포시 종합민원실이나 읍면동을 방문하거나, 부동산공시가격알리미 온라인 신청, 팩스(064-760-2149) 등을 통해 의견을 낼 수 있다. 문의는 서귀포시 종합민원실(064-760-2141~2145)로 하면 된다. 제출된 의견은 감정평가사 재조사와 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 10월 29일 최종 결정·공시될 예정이다.
참고로 제주시의 경우 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가가 지난 4월 30일 결정·공시된 바 있다. 대상 33만 2,639필지(제주시 전체 52만 6,940필지 중) 기준 전년 대비 0.20% 상승했다고 보도됐는데, 이는 제주시 지가 기준이어서 이번 서귀포시 7월 1일 기준 절차와는 시기와 대상이 다른 별개 사안이다.
(관련 보도: 제주도민일보)
정리하며: 하락세는 이어지고, 행정 대응은 진행형
지금까지 살펴본 다섯 가지 이슈를 종합하면, 제주 부동산 시장은 3년 넘게 이어진 가격 하락과 역대 최다 수준의 경매 물건 증가라는 이중고를 겪고 있는 것으로 보인다. 반면 제주도는 준공 후 미분양을 줄이기 위한 상생프로젝트를 가동하고, 11년간 묶여 있던 성산읍 토지거래허가구역 일부를 해제하는 등 규제 완화와 지원책을 병행하는 모습이다.
다만 이런 정책들이 실제 시장 반등으로 이어졌는지는 아직 통계로 확인되지 않았다는 점을 짚어둘 필요가 있다. 상생프로젝트 시행 이후의 미분양 해소 실적, 성산읍 해제 이후의 거래량·가격 변동 모두 후속 보도가 나오지 않은 상태이며, 다음 한국부동산원 주택가격동향조사(8월 조사분)가 나오면 하락세가 이어지는지, 완화되는지를 좀 더 가늠할 수 있을 것으로 보인다. 서귀포시에 부동산을 보유한 주민이라면 9월 22일까지인 개별공시지가 의견제출 기한을 놓치지 않는 것도 챙겨볼 만하다.
이 글은 여러 언론 보도와 공공기관 발표를 종합·정리한 콘텐츠이며, 자체 취재가 아닙니다. 사실관계에 오류가 있다고 판단되면 정정을 요청해 주시기 바랍니다.
